贵州省贵阳市花溪区人民法院民事判决书

（2018）黔0111民初6138号

原告：贵阳万科劲嘉房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河浦江路235号。

法定代表人：吴忠友，该公司董事长。

委托诉讼代理人：肖国举，贵州黔坤律师事务所律师，特别代理，执业证号：15201201710010215。

委托诉讼代理人：陈富华，贵州黔坤律师事务所实习律师，一般代理。

被告：贵州钟幺爷餐饮管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋1单元37层10号。

法定代表人：钟仕凌，职业不详。

原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司（以下简称万科房地产公司）诉被告贵州钟幺爷餐饮管理有限公司（以下简称钟幺爷餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万科房地产公司到庭参加了诉讼，被告钟幺爷餐饮公司经本院在《民主与法制时报》刊登公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万科房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付其欠付的租金人民币87243.8元及其逾期缴纳租金的违约金暂计367296.4元（自2017年5月14日起计至租金缴清之日止，违约金按1%每日的标准计算）；2.本案诉讼费和律师费由被告承担。事实与理由：2016年11月14日，原告万科房地产公司与被告钟幺爷餐饮公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于贵州省贵阳市××长江路万科大都会项目S5栋负二层S5-负2-2,面积为129.57平方米的房屋租赁给乙方用作商业，租赁期限自2016年11月14日至2019年11月13日；前三年内甲方免收乙方租金；乙方须按照合同规定的方式和时间缴纳租金。如乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日，按逾期缴纳租金的0.03%支付违约金；逾期支付租金达到1期或者逾期不足额支付租金超过90天的，甲方有权解除合同；乙方保证在三年免租期满后，无法定或约定理由，乙方不得单方解除合同，如因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应按70元/平方米/月的标准向甲方全额补交三年免租期的租金；双方同时对押金、房屋返还、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，被告一直经营，2017年8月24日，原告与被告介绍的新租户签订了新的租赁合同。被告收取转让费后未缴纳欠付的租金即失去联系，目前尚欠原告2017年5月14日至2017年8月24日的租金872438元，维护原告合法权益，现诉至法院，诉请如前。

被告钟幺爷餐饮公司未答辩。

本院经审理认定事实如下：涉案商铺位于贵州省××××长江路万科大都会项目S5栋负二层S5-负2-2，系原告修建，原告向本院出具《承诺函》，证实其在案涉租赁期间享有相应处分权利。

2017年3月13日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于贵州省××××长江路万科大都会项目S5栋负二层S5-负2-2的房屋出租给被告方作商业用途，租赁面积约为129.57㎡；租赁期为3年，从2016年11月14日起至2019年11月13日止；租金为每月200元每平方米，第一年租金为233226元，自租赁期开始日起1年内(即2016年11月14日至2017年11月13日)不变，从第2年开始，租金在前一年的基础上递增8%；双方签约后，乙方交付人民币25914元给甲方，作为乙方租赁该房屋期间的管理押金，押金作为乙方遵守本合同的保证。甲方有权直接从押金中抵扣乙方拖欠的租金、物业服务费(如有)或其它应费用，此押金于本合同期满后据实无息退还；租金按月支付，乙方应当以每3个日历月为一个管理费支付期，先支付后租赁，乙方的首期租金人民币77742元应在本合同签订后7日内交付,之后乙方应该在每个管理费支付期开始的10日前将下期管理费交付到甲方银行账户，具体支付日期为2016年12月支付租赁期2017年2月14日2017年5月13日租金77742元、2017年4月支付2017年5月14日至2017年8月13日租金77742元、2017年7月支付2017年8月14日至2017年11月13日租金77742元……；乙方逾期缴纳租金或其他费用，按所欠金额每日百分之一的标准向甲方缴纳违约金；合同还对双方其他权利义务进行了约定。

原告陈述在签订上述租赁合同前于2016年11月14日将涉案房屋交付给被告使用，被告对涉案房屋进行了装修。合同履行期间，被告向原告支付了押金人民币25914元及首期租金即2017年2月14日至2017年5月13日期间的租金人民币77742元。被告从2017年5月14日起未支付租金，在催收租金过程中，被告将商品转让给案外人曹德富，但收取转让费后并未向原告支付租金。原、被告双方于2017年8月25日口头协商解除租赁合同，同日，原告与案外人曹德富就涉案商品签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，从2017年8月25日至2022年8月24日止。案外人曹德富向本院出具《情况说明》一份，载明：“本人曹德富，于2017年8月25日从贵州钟幺爷餐饮管理有限公司手中转租位于贵阳市××长江路万科大都会S5栋负2层2-1、2-2商铺两间，并在于万科公司签订租赁合同后支付给贵州钟幺爷餐饮管理有限公司转让费壹拾叁万元。支付转让费后本人从贵州钟幺爷餐饮管理有限公司手中接收商铺，铺内桌椅、厨具、设备等可移动物品由其全部搬离后将商铺交给本人使用至今”。因被告未支付2017年5月14日至2017年8月24日期间的租金人民币87243.8元，故原告诉至本院，诉请如前，诉讼中，原告向本院提出申请根据租赁合同约定将已收取被告的押金人民币25914元，抵扣被告欠付的租金。

上述事实，有当事人陈述、原告营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、装修备案表、商品房预售许可证、情况说明、承诺函等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。

本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同的约定履行义务，不履行或者不完全履行义务的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同约定履行义务。

关于租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告应当以每3个日历月为一个周期支付租赁费，即应当于2017年4月支付2017年5月14日至2017年8月13日的期间的租金、于2017年7月支付2017年8月14日至2017年11月13日期间的租金，且原被告双方已于2017年8月25日口头协商一致解除租赁合同，因此被告应当解除合同时支付尚欠租金，现被告未支付，已构成违约，故对原告要求被告支付从2017年5月14日至2017年8月24日的租金人民币87243.8元主张，本院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定“押金作为乙方遵守本合同的保证。甲方有权直接从押金中抵扣乙方拖欠的租金”，系双方真实意思表示，现原告申请将已收取被告的押金人民币25914元，在被告尚欠的租金87243.8元中进行抵扣，本院予以准许，故被告应支付给原告的租金为61329.8元。

关于逾期缴纳租金的违约金。本案中，原被告双方于2017年8月25日口头协商一致解除合同，解除合同时被告尚欠原告2017年5月14日至2017年8月24日期间的租金，根据《房屋租赁合同》的约定双方采取先支付后租赁方式，故对原告要求被告自2017年5月14日起支付租金违约金的主张，予以采纳；对于支付违约金的基数，应以被告尚欠的租金为准，而被告在签订合同后支付了押金，根据合同约定被告未支付租金原告有权进行抵扣，故对违约金的基数，按欠付租金减去押金后的数额为准，即以人民币61329.8元为准；关于支付违约金的计算标准，根据合同约定按每日百分之一计算，系双方真实意思表示，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。违约的金额低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之约定，本案中双方约定被告逾期缴纳租金按所欠金额每日百分之一的标准向原告缴纳违约金，而从被告的违约情况来看，被告于2017年5月14日开始逾期未交租金，但双方于2017年8月25日便协商一致解除合同，且在解除合同的当天，原告便与案外人就涉案房屋签订了房屋租赁合同，因此按照双方约定以所欠金额每日百分之一的标准计算过分高于造成的损失，故从公平角度出发，本院酌情予以调整，对违约金支付的标准按照年利率24%进行计算。综上，被告应当支付原告逾期缴纳租金的违约金，以欠付租金人民币61329.8元为基数，按年利率24%的标准，从2017年5月14日起计算至租金付清之日止，对原告超出该标准的违约金请求，不予支持。

被告贵州钟幺爷餐饮管理有限公司经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼的权利，不影响本院依据已查明的事实作出判决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：

一、被告贵州钟幺爷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起

十日内支付原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司租金人民币61329.8元。

二、被告贵州钟幺爷餐饮管理有限公司于本判决生效之日起

十日内支付原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司逾期缴纳租金的违约金（以欠付租金人民币61329.8元为基数，按年利率24%的标准，从2017年5月14日起计算至租金付清之日止）。

三、驳回原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币8118元及公告费，由原告贵阳万科劲嘉房地产有限公司负担人民币6156元，被告贵州钟幺爷餐饮管理有限公司负担人民币1962元及公告费。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。

审　判　长　　吴怔秋

人民陪审员　　杨明伟

人民陪审员　　宋升光

二〇一九年一月二十九日

书　记　员　　舒　飘