黔坤名家讲堂

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黔坤律师事务所第二十八期

  【会议背景】  

2021年8月1日，黔坤律师事务所第二十八期“黔坤名家讲堂”如期举行，本次活动由黔坤律师事务所和清华大学贵州校友会联合举办，活动邀请到了清华大学1957级校友、全国工商联房地产商会创会会长、清华校友总会城乡建设专业委员会荣誉会长聂梅生，针对时下房地产行业的热点问题进行主题分享，并与贵州清华校友座谈交流、答疑解惑。

   【当前房地产形势】   

聂会长首先对大家比较关心的房地产形势进行了回答

从市场层面来说一句话，市场层面依然严峻。为什么说市场层面依然严峻？第一个特点我们整个房地产的各项数据和它整个的态势已经是高位盘整，体现为涨幅下降，房价、投资的涨幅都在下降。第二个特点更进一步的城市、地区、企业之间的差异化很大，我估计大家能够深刻体会到城市与城市之间，企业与企业之间，甚至一个城市不同的区之间都不一样，那就开始差异化加大，涨涨跌跌不一样。第三个是开发商资金链仍然紧张，并没有得到缓解。第四个特点是从政府层面最焦心的就是去库存压力加大。整个市场层面依然严峻体现在这四个方面。

房地产属于类金融业，做房地产需要打通金融，房地产近期看金融；房地产对中国影响最大是08年经济危机。农村土地释放并没有那么快，开发商手里还有很多地，当前经济形势下并购也会产生很多。习总书记七一讲话，推翻三座大山，走向共同富裕，房地产跑不掉。房地产作为最能吸收资金的行业之一，三条红线卡死了才敢放水，红线不卡死放水又会跑进房地产，影响大计。房价是调不下来的，通过控制房价，提高收入调解平衡。不是很担心房地产，可能会并购、破产一批，但不会有系统性变化。在共同富裕的路上，国进民退的体制变革可能会加快。

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与会人员热烈讨论

【养老产业是“夕阳人”的“朝阳产业”】

养老产业大数据

从我国的老龄化现状看产业发展的话，第一个是我国从2017年以后，老龄化的进程开始加快，需要进入养老的人群开始急剧增加，年龄段也开始向下传递。对产业发展来讲，增速比准确数更重要。老龄化增速上升必然就要有应对措施，原来的“机构养老”占其中一部分，现在大量的“居家养老”等方式也发展起来了。

第二个方面是进入“养老”的这些老人，比如说40后、50后等，他们开始和独生子女政策衔接。独生子女能够提供的照护相对是缺乏的，所以就需要社会的照护，政府、机构以及金融力量的支持，养老也逐渐成为复合型的养老。

第三个方面，当前中国老年人的寿命开始增加，但进入“老年”的年龄并没有变，所以老年群体总量增加了，对医疗、保健等服务的需求也大大增加，这个很大程度上将推动服务业的发展，以及拉动我国的内需。

值得注意的是，当前我国正处于产业升级阶段，当前很多科技产品，像互联网、大数据、AI(人工智能)等都可以在养老领域得到充分的应用，这部分的内需对国家经济的推动作用确实是不可小觑的。

老年储蓄、消费遵循二八定律

当前养老产业还处于一个成长的过程中，未来养老产业的发展，我认为有两个趋势，一个趋势是绿色健康。这次政府工作报告当中也提出绿色发展，绿色发展其中一个方面就是健康发展，对人健康的呵护。绿色发展最终目的是落实到人，而其中老年人是非常重要的。

另一个趋势是智慧化。现在家庭的智慧化、社区的智慧化、城市的智慧化，都是非常重要的趋势。未来养老产业的发展也将与科技产品的应用密不可分。未来的老年公寓的很多设施都将能够实现智慧化和数字化，也可用大数据分析老年人的需求，甚至机器人可以代替保姆。

以互联网为基础的高新技术的广泛应用以及绿色健康将是未来养老产业发展的重要基础。要想实现养老产业的长远、可持续发展，也必须以这两点作为支撑。就像现在人们摆脱不了互联网、手机，不久的未来摆脱不了5G，同样，养老产业的发展离不开高科技产品的应用，既然摆脱不了不如早做准备。

   【房地产建筑绿色地碳发展途径的蜕变】   

前十年中国的绿色建筑是“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和环境环保），对环境资源约束处于“物”的阶段。

后十年对环境资源约束处于“人”的阶段。由物到人这十年，绿色建筑以人为本，辅以智慧化赋能，即健康、安全、数字、智慧。尤其是在新冠肺炎疫情全球大流行以后，大家更注重以健康为本。 

但是，是不是仅此而已就没什么事了？从发展逻辑上讲，并不是这样的。

原来房地产建筑业推崇全生命周期管理，即从土地规划设计、建筑施工、运营使用到拆除重建，在这过程中贯彻建筑的全生命周期的“四节一环保”。

现在来看，恐怕不完全是这样的。当前中国提出了“循环经济”的概念，是一个循环、立体、多维的发展逻辑，而不是国外那套线性、平面的发展逻辑。从土地再生、材料再生，到集约式建筑、数字化管理，等等，最后到土地再生利用，这是一个全新的循环逻辑。

    现在，大家更重视循环再生、循环经济，而不是项目的全生命周期。这一变化要延伸到“碳达峰”、“碳中和”。

 比如，最近远大住工提出了Box Module的概念。简而言之，就是房子放在集装箱里的小户型模块化建筑。这就是远大住工的魔豆系列，实现了由工地到车间的转变——传统意义上的房屋一般在工地上施工建成。远大住工是在车间里通过生产线生产出成品房屋。这种房屋比传统意义上的房子还要便宜，可以移动，土地可以循环再利用。还比如，清华大学提出来的未来立体生态创新建筑，这第四代住房将绿色生态理念注入城市建筑实践，由此产生良好的生态效益。举个例子，第四代住房是人坐在车上，车停在楼上。而不是像现在一样建设地下车库或停车场。

     房地产建筑业到底要走出一条什么样的绿色低碳发展道路？这条路有可能不是渐进的，而是突变的。这将颠覆原有的一些绿色低碳的概念。这样的思路可能是未来房地产建筑业的发展途径。

  【结语】  

聂会长的主题分享结束后，各位校友针对自己关心的地产行业相关问题踊跃提问，聂会长以其丰富的知识储备，深耕地产行业的真知灼见，条理清晰地逐一进行了解答，整个座谈会问答交流环节气氛热烈，金句频出，会场响起阵阵热烈的掌声。

座谈会结束后，座谈会参会人员与来黔参加康养旅居游的清华校友合影留念

黔坤服务客户

贵州黔坤律师事务所是一家成立于2013年的综合性强所，目前拥有专职律师、专家顾问、行政人员共30余人。黔坤所以“朗朗黔坤”作为稳定价值观，以专业化、团队化作为发展方向，以建设工程房地产、政府法律服务、公司金融、重大民商事为主要业务领域，汇集了省内理论及实务界的专家学者，力求成为省内法律服务市场的依赖。贵州黔坤律师事务所坚持专业化、团队化的管理，注重律师的个人发展，让每一位成员成为彼此的伙伴，让每一位成员在充实、轻松的氛围中成长。

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